Depuis le 1er septembre 2014, le plafonnement de la variation annuelle des loyers commerciaux ne s’appuie plus sur l’indice du coût de la construction, mais sur l’indice des loyers commerciaux publié trimestriellement par l’INSEE. Pourtant, certains baux signés avant cette date continuent à faire référence à l’indice du coût de la construction, créant une coexistence de règles d’indexation.En 2023, l’indice du coût de la construction a progressé de 5,15 %, tandis que l’indice des loyers commerciaux a augmenté de 6,29 % sur la même période. Ces écarts reflètent des dynamiques économiques distinctes, qui impactent directement le montant des loyers exigibles.
Comprendre l’indice du coût de la construction et l’indice des loyers commerciaux : définitions, rôles et sources officielles
Deux indices, deux méthodes, deux mondes parallèles pour mesurer le même objet : la réalité du marché des locaux professionnels en France. L’indice du coût de la construction (ICC) est actualisé chaque trimestre par l’INSEE sur la base du prix réel payé lors de la livraison de constructions neuves à usage d’habitation. Pendant longtemps, il s’est imposé comme référence dans la révision automatique des baux commerciaux, notamment ceux signés avant septembre 2014. Depuis la loi Pinel, l’ICC n’est plus utilisé pour les nouveaux contrats commerciaux et a quitté le domaine des loyers d’habitation depuis 2006.
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La loi Pinel a véritablement rebattu les cartes avec l’arrivée de deux nouveaux indices : l’indice des loyers commerciaux (ILC), destiné aux entreprises et artisans, et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) réservé aux bureaux et entrepôts. Désormais publiés par l’INSEE, ces indices reflètent mieux la réalité économique des différentes activités du secteur immobilier d’entreprise.
Pour vérifier à quel moment sortent les valeurs de ces indices, voici le calendrier habituel de publication :
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- 1er trimestre : juin
- 2e trimestre : septembre
- 3e trimestre : décembre
- 4e trimestre : mars de l’année suivante
En pratique, la révision des loyers commerciaux qui dépendent encore de l’ICC reste simple : utiliser la formule Loyer x (nouvel ICC / ancien ICC). Pour les baux signés après septembre 2014, la règle bascule automatiquement vers l’ILC ou l’ILAT, selon l’usage du local. Les valeurs de ces indices sont facilement consultables auprès des publications de l’INSEE.
Évolution récente des ICC et ILC : quelles tendances pour les loyers commerciaux en 2025 et quels facteurs expliquent ces variations ?
Au troisième trimestre 2025, l’ICC recule à 2056, soit une baisse de 4,06 % sur un an. Ce fléchissement contraste avec la dynamique de 2024, quand l’indice s’établissait à 2143 avec une hausse de 1,76 %. Autrement dit, le marché de la construction neuve change de cap. Moins de chantiers lancés, marges sous tension, demande plus timide et conditions d’accès au crédit moins favorables : la donne a clairement changé pour les acteurs du secteur.
Côté loyers commerciaux, l’ILC est devenu le point de repère quasi-général pour les nouveaux baux. Sa publication trimestrielle par l’INSEE en fait un reflet fidèle des réalités pour les commerçants et artisans : charges de fonctionnement qui augmentent, inflation, coût du travail… Sa méthode de calcul combine l’évolution des prix à la consommation, du chiffre d’affaires du commerce de détail et de l’ICC, ce qui atténue en partie les à-coups. L’ICC, de son côté, reste très exposé aux fluctuations des matériaux et du foncier.
Cette évolution des indices s’explique d’abord par une accalmie sur les prix de la construction. Après plusieurs années sous pression, l’approvisionnement a retrouvé de la fluidité, les coûts se stabilisent et le souffle de l’inflation diminue. Résultat : les loyers révisés sur la base des indices évoluent plus calmement, un répit attendu par de nombreux professionnels.
Conséquence directe pour les investisseurs et les gestionnaires d’actifs immobiliers : des stratégies locatives adaptées, des prévisions plus prudentes pour 2025, avec une révision des loyers qui suit la trajectoire bien réelle de l’ICC et des autres indices. Dans ce marché où chaque dixième de point compte, la moindre inflexion se fait sentir. La suite ? Elle s’écrira entre négociation, adaptation et vigilance, jusqu’à la prochaine secousse statistique.
