Crédit immobilier : déduire ses impôts, mode d’emploi

Depuis 2011, l’achat d’une résidence principale ne permet plus de déduire les intérêts d’emprunt sur le revenu, alors que certaines opérations locatives bénéficient encore de ce levier fiscal. Les dispositifs dérogatoires, tels que le régime réel pour la location nue ou le statut de loueur en meublé, autorisent une imputation partielle ou totale des intérêts sur les revenus fonciers ou BIC. L’obligation de justifier chaque dépense, la nature du bien et l’affectation du prêt conditionnent strictement l’avantage accordé, sous contrôle de l’administration fiscale. Les règles diffèrent selon le montage choisi et la finalité du crédit.

Déductions fiscales et crédit immobilier : état des lieux en 2024

En 2024, le crédit immobilier n’ouvre plus aucun droit à une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire. Depuis plus d’une décennie, la possibilité de retrancher les intérêts d’emprunt du revenu a disparu pour les ménages achetant leur logement. La fiscalité concentre désormais ses coups de pouce sur l’investissement locatif.

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Le régime réel se réserve aux investisseurs bailleurs : eux seuls peuvent soustraire à leurs revenus fonciers le montant des intérêts d’emprunt et celui de l’assurance emprunteur. Cette règle concerne aussi bien les biens détenus en direct, qu’en SCI ou en SCPI, à une condition : renoncer à l’option du micro-foncier. Les propriétaires relevant du micro-foncier ou du micro-BIC profitent d’un abattement unique de 30 % ou 50 % respectivement. Impossible dans ces cas-là d’isoler les charges ou de déduire les intérêts au réel.

Voici, pour s’y retrouver, les principales situations :

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• Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur : déductibles uniquement pour l’immobilier locatif si vous optez pour le régime réel.
• Régime micro-foncier ou micro-BIC : pas de déduction individuelle, mais application d’un abattement global.
• Résidence principale ou secondaire : plus aucune possibilité de défiscalisation des intérêts depuis 2011.

En clair, la fiscalité immobilière continue d’avantager les investisseurs qui respectent les règles du régime réel et peuvent justifier chaque dépense auprès du fisc. Les dispositifs de soutien à l’investissement locatif, tels que Pinel ou Denormandie, s’ajoutent sous forme de réductions d’impôt spécifiques, mais ne rouvrent pas la porte à la déduction des intérêts pour la résidence principale.

Quels prêts immobiliers ouvrent droit à une déduction des intérêts ?

Le champ d’action de la déduction des intérêts d’emprunt s’est considérablement réduit. Depuis 2011, toute acquisition de résidence principale ou secondaire via un prêt immobilier exclut la possibilité de déduire les intérêts dans votre déclaration fiscale. Seuls les investissements destinés à la location conservent ce levier.

Ce dispositif cible les particuliers achetant un bien pour le louer, les associés de SCI et les détenteurs de parts de SCPI. À condition d’opter pour le régime réel des revenus fonciers, ils peuvent défalquer les intérêts du crédit et l’assurance emprunteur de leurs loyers. Ce bénéfice disparaît complètement sous le régime du micro-foncier ou du micro-BIC, où le fisc applique un abattement automatique sans détail des charges réelles.

Les deux principales stratégies pour bénéficier de la déduction sont :

• Pour une location nue : seul le régime réel permet de retrancher intérêts d’emprunt et frais financiers.
• Pour une location meublée : la déduction des charges financières reste possible, uniquement avec le régime réel.

Aucune économie fiscale n’est à espérer pour un crédit affecté à la résidence principale, même en cas de rachat ou de financement de travaux. Seul l’investissement locatif, en direct ou via une société civile, permet encore d’activer ce mécanisme, sous réserve d’un respect strict du régime réel et de preuves détaillées à l’appui.

Zoom sur l’investissement locatif : règles, limites et avantages fiscaux

Le régime réel d’imposition constitue l’outil de choix pour optimiser l’imposition des revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur liés à un crédit immobilier consenti pour l’achat d’un bien locatif peuvent y être déduits en totalité. Toutes les charges, des frais de gestion aux taxes foncières, en passant par la CSG et les primes d’assurance, doivent être recensées avec précision.

Quand la somme de ces charges dépasse le montant des loyers, un déficit foncier apparaît. Ce déficit, hors intérêts d’emprunt, peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an.

Le fonctionnement change avec le régime micro-foncier ou le micro-BIC appliqué à la location meublée. Dans ces dispositifs, l’administration fiscale accorde un abattement de 30 % ou 50 % selon la nature des revenus locatifs, sans prise en compte des dépenses réelles. Dès que la somme des charges excède l’abattement automatique, le régime réel devient plus avantageux pour l’investisseur averti.

Plusieurs dispositifs viennent compléter l’attrait de l’investissement locatif. Les lois Pinel et Duflot pour le neuf, ou Denormandie pour l’ancien rénové, accordent une réduction d’impôt qui s’additionne sans rapport avec la déduction des intérêts d’emprunt. Quant à MaPrimeRénov’, elle cible surtout les travaux de rénovation énergétique sur les résidences principales, non sur l’immobilier locatif.

Pour un bailleur, la démarche consiste à articuler ces outils, à choisir entre les régimes fiscaux et à ajuster chaque année sa déclaration pour tirer le meilleur parti de la fiscalité sur les loyers.

Déclaration des intérêts d’emprunt : démarches et justificatifs à prévoir

Déclarer les intérêts d’emprunt marque une étape stratégique pour tout investisseur locatif. Le régime réel demande de remplir précisément les formulaires adéquats. Pour la location nue, le formulaire 2044 détaille les charges, dont les intérêts et l’assurance emprunteur. Ce calcul est ensuite reporté sur le formulaire 2042, qui regroupe tous les revenus fonciers imposables.

En cas de location meublée, deux formulaires entrent en jeu : le 2031 pour les loueurs en meublé professionnels ou non professionnels, et la liasse 2033 pour les déclarants soumis au réel simplifié. Le principe reste identique : faire figurer le montant exact des intérêts versés sur l’année, accompagné du détail des frais.

Pour préparer ce volet administratif, il est recommandé de conserver les documents suivants :

• tableaux d’amortissement des prêts immobiliers,
• attestations bancaires mentionnant le montant annuel des intérêts,
• relevés de paiement d’assurance emprunteur,
• contrats de prêt et éventuels avenants.

L’administration fiscale ne réclame pas systématiquement ces justificatifs lors de la déclaration, mais il vaut mieux garder chaque pièce à portée de main en cas de vérification. Une précision : seuls les intérêts liés à l’investissement locatif, sous le régime réel, sont acceptés en déduction. Depuis 2011, les propriétaires de résidences principales ou secondaires, ainsi que ceux relevant du micro-foncier ou du micro-BIC, ne peuvent plus bénéficier de ce mécanisme.

Les règles du crédit immobilier et de la fiscalité évoluent, mais une chose reste sûre : la stratégie, la vigilance et la maîtrise des démarches font la différence entre optimisation fiscale et simple routine de déclaration.